Plany Ogólne
W 2023 roku została uchwalona ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która stanowi element tzw. „Krajowego Planu Odbudowy”. Przyjęta ustawa jest reformą systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego na terenie całego naszego kraju i wprowadza do polskiego ustawodawstwa tzw. „plany ogólne”.
Czym zatem jest plan ogólny? Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, który zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny to dokument planistyczny na szczeblu lokalnym – gminnym, zawierający wyłącznie podstawowe ustalenia, które pozwolą gminie zaplanować zrównoważony i harmonijny rozwój.
Oznacza to, że plan ogólny, przyjmowany w formie uchwały rady gminy, będzie stanowił podstawę do wydania decyzji administracyjnej, tj. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Plan ogólny będzie również podstawą dla uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. To właśnie ten dokument określi, czy na terenie danej działki powstaną określone zabudowania.
Co będzie zawierał plan ogólny? Plan ogólny gminy będzie składał się z postanowień obligatoryjnych – stref planistycznych i standardów urbanistycznych tj. obszarów do zagospodarowania według określonych zasad np. strefa gospodarcza, usługowa, infrastrukturalna, handlu wielkopowierzchniowego oraz postanowień fakultatywnych – obszarów zabudowy śródmiejskiej i obszarów uzupełnienia zabudowy.
Wartym podkreślenia jest, że wzajemne relacje między planem ogólnym, a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są dość złożone. Uchwalenie planu ogólnego nie spowoduje utraty ważności planów miejscowych już obowiązujących. Nie ma też przepisów nakazujących ich dostosowanie do planu ogólnego. Z drugiej strony, nowouchwalany plan miejscowy musi bezwzględnie pozostawać w zgodzie z planem ogólnym.
Dla osób (w tym również przedsiębiorców) planujących budowę lub kupno działki, ważne są zmiany dotyczące wydawania i funkcjonowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu tzw. „wuzetki”. Najważniejsza zmiana to skrócenie ich ważności do 5 lat od dnia, kiedy decyzja stanie się prawomocna – licząc od dna 1 stycznia 2026 r. Nowe inwestycje będą mogły być realizowane tylko wtedy, gdy w planach ogólnych, ich położenie pokryje się z tzw. obszarem uzupełnienia zabudowy. W innym wypadku decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie wydana.
Obecnie wydawane „wuzetki” są ważne bezterminowo lub do momentu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Co w przypadku nieuchwalenia planów ogólnych w wyznaczonym terminie? Na terenach gmin nieobjętych planem ogólnym inwestycje będą mogły być realizowane tylko w oparciu o wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozostają w mocy, lub na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli został uchwalony). W przeciwnym razie nie będzie możliwości realizacji nowej budowy. Bez uchwalonego planu ogólnego, nie będzie możliwości wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy oraz zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Bez planu ogólnego po 1 stycznia 2026 r. – co do zasady – nie będzie możliwości uchwalenia nowego lub zmiany obowiązującego planu miejscowego ani wydania decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Z tego powodu wiele samorządów obecnie pracuje nad przygotowaniem i wdrożeniem planów ogólnych.
Podkreślić należy, że przed uchwaleniem planu ogólnego należy wyłożyć projektu planu ogólnego do publicznego wglądu. Na tym etapie gmina udostępnia projekt planu i informuje o możliwości zapoznania się z jego treścią, a każdy zainteresowany ma prawo zgłosić swoje uwagi we wskazanym przez gminę terminie.
Zgłoszenie uwag nie gwarantuje ich uwzględnienia, ale może realnie wpłynąć na treść planu ogólnego gminy, tym bardziej, że uwagi może złożyć każdy, nie tylko właściciel czy inwestor.
Jak widać, plany ogólne wprowadzają rewolucję w systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego na terenie naszego kraju, co może wprawić w zakłopotanie niejednego inwestora. Jeśli chcesz uniknąć nietrafionej bądź niemożliwej do zrealizowania inwestycji, skontaktuj się z nami, przeanalizujemy Twoją sprawę i przeprowadzimy Cię bezpiecznie przez proces inwestycyjny.