LEASING NIERUCHOMOŚCI

Jednym z częstych sposobów finansowania samochodów czy maszyn jest leasing. Warto zasygnalizować, że w ostatnim czasie, leasing stał się coraz bardziej popularną formą finansowania nieruchomości. Leasing nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia nieruchomości w sytuacji, gdy przedsiębiorca nie dysponuje własnymi środkami pieniężnymi pozwalającymi na jej zakup.

Zgodnie z art. 709¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: „Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.” Leasing nieruchomości polega zatem na tym, że leasingodawca kupuje nieruchomość od określonego zbywcy na warunkach określonych w umowie, a następnie oddaje go w używanie leasingobiorcy w zamian za comiesięczne opłaty (raty leasingowe) o określonej wysokości. Nieruchomość, z formalnego punktu widzenia, nie jest własnością leasingobiorcy. Właścicielem staje się dopiero w momencie, w którym zostaną spłacone wszystkie raty leasingowe, a następnie przedmiot leasingu (nieruchomość) zostanie wykupiony przez leasingobiorcę za cenę ustaloną w umowie leasingu.

Przedmiotem leasingu mogą być zarówno nieruchomości gruntowe (prawo własności lub użytkowanie wieczyste), jak również budynki i lokale. Przedmiotem leasingu mogą być nieruchomości własne (leasing zwrotny) jak i nieruchomości, które korzystający (przedsiębiorca) chce nabyć od podmiotów trzecich.

Leasing może dotyczyć różnego typu budynków m.in. produkcyjnych, handlowych czy usługowych.

Leasing nieruchomości możemy podzielić na:

• leasing operacyjny – przedmiot leasingu przez cały okres trwania umowy pozostaje w majątku leasingodawcy. Leasingobiorca może wykupić i formalnie przenieść nieruchomości do swojej ewidencji środków trwałych dopiero po zakończeniu okresy umowy.
• leasing finansowy – nieruchomość staje się środkiem trwałym leasingobiorcy już w momencie zawarcia umowy. Leasingobiorca dokonuje odpisów amortyzacyjnych budynków. Wykup nieruchomości następuje automatycznie w momencie opłacenia ostatniej raty leasingowej.

Właściciele nieruchomości spełniających kryteria do leasingu mogą również skorzystać z leasingu zwrotnego, jednak na ten temat zostanie przygotowany osobny artykuł.

Czy warto korzystać z leasingu nieruchomości?

Leasing nieruchomości stanowi alternatywę w stosunku do kredytu, będącego jedną z form finansowania zakupu lub budowy nieruchomości. Leasing pozwala na korzystanie z nieruchomości bez znaczącego uszczuplenia funduszy własnych przedsiębiorcy.

Jeżeli leasing operacyjny nieruchomości zostanie zawarty na okres co najmniej 5 lat, a suma  ustalonych opłat za korzystanie z przedmiotu leasingu odpowiada co najmniej wartości początkowej nieruchomości, to korzystający (leasingobiorca) może na bieżąco zaliczać do kosztów uzyskania przychodu wpłatę własną i raty leasingowe. Przy hipotetycznym założeniu, że końcowy wykup nieruchomości nie będzie przekraczał wartości 10.000 zł netto, powstanie możliwość jednorazowego zaliczenie tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu.

Skorzystanie z leasingu operacyjnego nieruchomości umożliwia przede szybsze rozliczenie podatkowe nabytej nieruchomości w kosztach podatkowych, ponieważ przy zakupie budynków, lokali i budowli, minimalny okres amortyzacji firmowych budynków i lokalów nie może być krótszy niż 10 lat. Zdanie poprzednie nie dotyczy budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji oraz kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych.

Z korzyścią szybszego rozliczenia podatkowego nie mamy przy leasingu finansowym nieruchomości, albowiem w tym wariancie nieruchomość staje się środkiem trwałym leasingobiorcy już w momencie zawarcia umowy, a leasingobiorca dokonuje odpisów amortyzacyjnych budynków.

Powyższe rozważania nie dotyczą leasingu gruntów. Jeżeli przedmiotem umowy leasingu zawartej na czas oznaczony są grunty lub prawo wieczystego użytkowania gruntów, a suma ustalonych w niej opłat odpowiada co najmniej wartości gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów równej wydatkom na ich nabycie – do przychodów finansującego i odpowiednio do kosztów uzyskania przychodów korzystającego nie zalicza się opłat ustalonych w tej umowie, ponoszonych przez korzystającego w podstawowym okresie tej umowy z tytułu używania przedmiotu umowy, w części stanowiącej spłatę tej wartości, co wynika z art. 17i ust. 1 ustawy 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych i art. 23i ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niemniej jednak grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów nie podlegają amortyzacji, stąd też leasing gruntów nie jest rozwiązaniem mniej korzystnym podatkowo, aniżeli dokonanie zakupu gruntów.

Niezależnie od powyższego, leasingowane nieruchomości mogą być dalej dzierżawione/wynajmowane, co może stanowić dochód przedsiębiorców.

Podsumowując, leasing nieruchomości jest dla przedsiębiorców bardzo ciekawą formą finansowania nieruchomości i stanowi alternatywę dla kredytu. W ramach usług oferowanych przez naszą Kancelarię możecie Państwo liczyć na analizę umów leasingu oraz analizę prawno-podatkową planowanych przedsięwzięć.